La réforme du droit des obligations de 2016 ainsi que les différentes jurisprudences sont très clairs et imposent des devoirs à tous les professionnels dont ceux de l’immobilier.

L'avis de valaur, une obligation !

La réforme du 1^er février 2016 en son article 1112-1 du code civil indique que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit en informer dès lors que, légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

En clair, lorsqu’un particulier souhaite bénéficier des services d’un agent immobilier, c’est pour obtenir des conseils et un accompagnement efficient ! Le professionnel de l’immobilier au regard de sa formation, son expérience, sa connaissance du secteur et en prenant en compte les spécificités du bien peut et doit définir une valeur vénale correspondant au prix du marché actuel.

C’est pourquoi tout professionnel de l’immobilier qui connaît l’état du marché, doit dès lors, informer son client vendeur souhaitant lui confier la vente de son bien.

La réalité de la surévaluation !

La concurrence ne faisant que grandir entre les professionnels de l’immobilier et les propriétaires vendeurs espérant obtenir le plus grand montant pour la vente de leur bien, un phénomène de surévaluation augmente sensiblement ! Tous connaissent, ou ont eu connaissance, d’un bien mis à la vente à un prix complètement en dehors de la réalité du marché. Un bien qui a mis plusieurs saisons voire plusieurs années à se vendre. Certains professionnels peu scrupuleux, ont largement recours à la surévaluation. Cela leur permet d’obtenir des mandats en faisant miroiter aux vendeurs leur capacité supérieur à d’autres agents immobiliers à vendre plus cher. Bien évidemment cette méthode se retournera contre les professionnels qui se retrouveront incapables de réaliser une transaction au prix proposé. Malheureusement, cela peut entrainer de grave conséquence pour le propriétaire vendeur également. Le propriétaire vendeur peut se retrouver dans une situation financière extrêmement instable en particulier dans le cas de crédit relais, de l’obligation d’entretenir et de régler les charges inhérentes à la propriété.

Si ni la loi, ni la réglementation des professionnels de la transaction n’imposent une obligation de résultat, la jurisprudence est parfaitement clair sur l’obligation de moyen et de conseil !

Exemple : le 7 mars 2018, la Cour d’Appel de Bordeaux  sanctionnait un agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil. Il a été reproché à l’agent immobilier de n’avoir fourni aucun élément de comparaison pour justifier le prix indiqué à ses clients.

Les methodes d'évaluation.

Il est à rappeler que plusieurs méthodes peuvent être utilisées librement par les professionnels, comme l’évaluation par capitalisation ou comme par comparaison. Cependant, certains « vendeurs de mandat » comparent des biens qui ne sont pas en prise avec le marché, tel que la détermination du prix au regard des prix de biens actuellement mis en vente et déjà suréstimé. Cette méthode ne saurait refléter le marché immobilier, tant les prix de vente, notamment « entre particuliers » sont surévalués.

L’estimation du professionnel devrait donc être fondée sur des biens similaires vendus récemment sur le secteur à évaluer.

Nos recommandations

• Le professionnel devrait toujours vous fournir une évaluation avant de conclure un mandat de vante et vous fournir les éléments ayant permis d’établir cette évaluation.

• Le professionnel devrait toujours prouver avoir procédé à cette évaluation et donc par écrit sans oublier la mention indiquant que cet avis de valeur n’est pas une expertise.

• Le professionnel devrait, tout au long de la commercialisation, vérifier l’adéquation du prix du bien au regard du marché, surtout en cas de fluctuation de valeurs.